Kako optimizirati davčne obremenitve iz naslova nepremičnin

Zaradi povečane davčne obremenitve lastnikov nepremičnin večina razmišlja, kako optimizirati davek s prenosom lastništva ali drugih stvarnih pravic na družinske člane. Pri taki optimizaciji je treba paziti tudi na druge davčne in stvarnopravne posledice, saj te utegnejo prvotni prihranek popolnoma izničiti.

Zaradi povečane davčne obremenitve lastnikov nepremičnin večina razmišlja, kako optimizirati davek s prenosom lastništva ali drugih stvarnih pravic na družinske člane. Pri taki optimizaciji je treba paziti tudi na druge davčne in stvarnopravne posledice. Zato se priporoča, da se v konkretnem primeru optimizacije posvetujete s svetovalci privatnega bančništva.

Znižanje davčne stopnje davka na nepremičnine je lahko zares učinkovito le, če upoštevamo tudi druga davčna področja, predvsem področji dohodnine in obdavčitve daril, ter stvarnopravne posledice, ki taki optimizaciji sledijo. Pri optimiziranju davka ne sme biti izključno vodilo znižanje davka, saj to lahko pomeni zvišanje drugih stroškov in obveznosti.

Za odmero davka za leto 2014 bodo uporabljeni podatki iz registra nepremičnin na dan 1. april 2014 in ne prvi dan v tekočem koledarskem letu, kot bo sicer veljalo za prihodnja leta. Večina optimizacij se trenutno nanaša na različne davčne stopnje pri rezidenčnih in nerezidenčnih stanovanjskih nepremičninah, s spremembo davčnega zavezanca s prenosom lastništva ali ustanovitvijo osebne služnosti. Zavezanec za davek je lastnik nepremičnine, kot izjema od tega pravila pa tudi imetnik osebne služnosti, če je ta vpisana v zemljiško knjigo. Rezidenčnost se določa po tem, kje ima zavezanec (lastnik ali imetnik osebne služnosti) prijavljeno stalno prebivališče. Davčne stopnje so določene po skupinah nepremičnin, pri čemer je davčna stopnja za rezidenčne stanovanjske nepremičnine 0,15 % in za nerezidenčne stanovanjske nepremičnine 0,5 %. Pri davčni optimizaciji je treba narediti podroben izračun, iz katerega je nato razvidno, kakšna bo obdavčitev in ali so načrtovane spremembe v zemljiški knjigi smiselne.

Prenos lastnine - darila med družinskimi člani

Pri prenosu lastnine na družinske člane kot darilo med družinskimi člani je treba upoštevati posledice na drugih davčnih področjih. Poleg stroškov notarja in trajnih posledic, ki jih prinaša prenos lastništva v zemljiški knjigi, so posledice takega prenosa tudi pri dohodnini, pri ugotavljanju kapitalskih dobičkov ter davku na dediščine in darila.

Ob odsvojitvi nepremičnine je načeloma obvezno prijaviti kapitalske dobičke in plačati dohodnino od dobička iz kapitala, če ta nastane. Pri prenosu nepremičnine ima davčni zavezanec, ki podari kapital svojemu zakoncu ali otroku, skladno s 1. točko drugega odstavka 100. člena Zakona o dohodnini - ZDoh-2 možnost, da uveljavlja odlog ugotavljanja davčne obveznosti. Kadar zavezanec uveljavlja odlog, se davčna obveznost ne ugotavlja v času, ko zavezanec odsvoji kapital otroku, temveč se ugotavljanje davčne obveznosti odloži do naslednje obdavčljive odsvojitve podarjenega kapitala, ki jo opravi otrok. Treba pa je posel sporočiti organu na pravem obrazcu.

ZDDD določa, da se davek na darila ne plača, če darilo prejme oseba, ki se šteje za dediča prvega dednega reda (otroci, žena, vnuki), ali zavezanci, ki so na podlagi ZDDD izenačeni z dediči prvega dednega reda (zet, snaha, pastorek, obdarjenec, ki živi z darovalcem v registrirani istospolni partnerski skupnosti). Davčna obveznost nastane na dan sprejetja darila. Šteje se, da je darilo sprejeto ob podpisu darilne pogodbe ali ob dejanskem sprejetju darila (pomemben je tisti dogodek, ki nastopi prej). Davčna stopnja je odvisna od tega, v kateri dedni red je uvrščen obdarjenec (čeprav pri darilu ne gre za dediščino) in kakšna je vrednost v dar prejetega premoženja.

Prenos osebne služnosti

Z vpisom v zemljiško knjigo lahko lastniki ustanovijo osebno služnost na nepremičnini v korist druge osebe, ki tam dejansko prebiva in ima prijavljeno stalno prebivališče. Tako bo zavezanec za davek na nepremičnine oseba, ki tam dejansko prebiva in ima prijavljeno tudi stalno prebivališče. Taka nepremičnina bo lahko rezidenčna, posledično pa bo davčna stopnja nižja (0,15 %). Pri tem je treba upoštevati stroške sestave služnostne pogodbe in notarja ter posledice, ki jih ima ustanovitev služnosti. Ko sklepate služnostno pogodbo, preverite tudi, kakšno vrsto služnosti prenašate.

Strankam NLB nudimo svetovanje za področje optimizacije obdavčitve dohodkov, finančnega in drugega premoženja ter pomoč pri izpolnjevanju davčnih obveznosti v sklopu ponudbe NLB Privatno bančništvo.

februar, 2014

Ana Pogačnik, univ.dipl.prav. in
Mitja Černe, univ.dipl.ekon., vodja oddelka davčnega svetovanja
BDO Svetovanje d.o.o.

Prejšnji Naslednji