Želite nastaviti vstopno stran za Podjetja kot privzeto vstopno stran?

So nepremičnine ponovno zanimiva naložba?

Podatki o poslovanju z nepremičninami v prvi polovici leta 2015 kažejo, da se slovenski trg nepremičnin počasi, a vztrajno prebuja.

Od januarja do konca junija 2015 je bilo evidentiranih skoraj 13.300 sklenjenih kupoprodajnih poslov z nepremičninami. Celotna vrednost vseh poslov je znašala približno 720 milijonov EUR. Na ljubljanski borzi je bilo v tem obdobju sklenjenih za vsega 196 milijonov EUR poslov, od katerih pretežni del odpade na delnico Krke. Preostali vrednostni papirji so beležili veliko manjši obseg trgovanja.

Likvidnost trga nepremičnin torej nekajkrat presega likvidnost slovenskega borznega trga. Kljub temu je bil obseg transakcij z nepremičninami nižji kot v letu 2014. V letu 2014 se je število prodanih stanovanjskih nepremičnin glede na leto 2013 povečalo za 29 %, poslovnih nepremičnin pa kar za 38 %. Po precejšnjih padcih cen nepremičnin v zadnjih letih se črni oblaki počasi razgrinjajo. Morda nepremičnine spet postajajo zanimiva naložba.

Kaj lahko vpliva na rast cen

Na povpraševanje po nepremičninah in morebitno rast cen nepremičnin bodo nedvomno pozitivno vplivali naslednji dejavniki:

  • Sorazmerno visok padec cen glede na rekorde pred krizo: cene slovenskih nepremičnin so v povprečju za 30 % nižje kot pred veliko finančno krizo. Njihova vrednost je padla nadpovprečno glede na padec vrednosti evropskih nepremičnin. Padec cen nepremičnin se je v Sloveniji zgodil pozneje kot v EU in zaradi tega bodo cene okrevale z zamikom. V EU cene nepremičnin že nekaj četrtletij zapored rastejo, v Sloveniji pa še vedno ni mogoče zaznati jasnega trenda.
  • Obrestne mere: obrestne mere so v EMU na zgodovinsko najnižjih ravneh. Poleg rekordno nizkih obrestnih mer pa zaradi vse boljšega delovanja monetarnega transmisijskega mehanizma vse hitreje kopnijo tudi pribitki, ki jih kreditojemalci plačujejo ob najemu kredita. Nizke obrestne mere bodo torej zaradi povečanega povpraševanja po kreditih, sproščanja kreditnih standardov in posledično večjega povpraševanja po nepremičninah pozitivno vplivale na nakupni strani. Dodatno bodo povpraševanje podkrepili investitorji, ki so denar nalagali v depozite in druge naložbe s fiksnim donosom. Zaradi nizkih obrestnih mer zmanjkuje naložbenih priložnosti in denar se bo zelo verjetno selil na nepremičninski trg.
  • Slovenski gospodarski preporod: slovenska gospodarska aktivnost je v zadnjih dveh letih presenetila še tako optimistične analitike. Zadnji podatki kažejo, da je slovensko gospodarstvo v izjemno dobri kondiciji in da raste bistveno hitreje od povprečja EU in EMU. 2,5-odstotna rast, ki smo jo zabeležili v 3. kvartalu letošnjega leta, je še en dokaz več, da se bo počasi začel krepiti tudi trg dela in nato še dohodki zaposlenih. Empirične študije kažejo, da rast prihodkov pozitivno vpliva na rast cen nepremičnin.
  • Sorazmerno visoka donosnost bruto najemnin, ki je bistveno nad povprečjem EU in EMU. Donosnost bruto najemnin znaša v Sloveniji po podatkih, pridobljenih iz izdaje Global Property Guide, 4,47 %, medtem ko denimo v Avstriji ali Nemčiji znaša le 2,18 % oziroma 3,34 %. Zelo verjetno je, da so dejanske najemnine v Sloveniji še višje, saj zbirka podatkov ni na ravni primerljivih držav.
  • Kratkoročno oddajanje: ta trend je prisoten v večjih slovenskih mestih in turističnih destinacijah. Vedno več najemodajalcev se odloči, da bo stanovanje oddajalo kratkoročno. Razlog za odločitev je zlasti v višji donosnosti najemnine. Tako se s trga za dolgoročno oddajanje umika vse več nepremičnin. Ob stalnem povpraševanju in zmanjšani ponudbi to zvišuje najemnine, kar pozitivno vpliva tudi na rast cen nepremičnin.
  • Sorazmerno majhno število novih projektov v prestolnici in večjih slovenskih mestih: zaradi propada skoraj celotnega slovenskega gradbenega sektorja se v zadnjih letih ni gradilo večjih stanovanjskih objektov. Tudi v prihodnjem srednjeročnem obdobju zaradi slabšega položaja gradbenega sektorja in omejitev slovenskih bank do kreditiranja tovrstnih projektov ni moč pričakovati novih gradenj stanovanjskih objektov v večjem obsegu. Manjša ponudba novih nepremičnin na trgu se bo zelo verjetno odrazila tudi v zvišanju cen tovrstnih objektov.
  • Večje povpraševanje po pisarniških prostorih, proizvodnih halah in drugih poslovnih objektih, po katerih bodo podjetja ponovno povpraševala zaradi večje gospodarske aktivnosti. Podobno kot na stanovanjskem trgu se tudi v segmentu poslovnih nepremičnin v preteklih letih ni vlagalo v večjem obsegu. Toda drži, da je delež praznih poslovnih nepremičnin bistveno višji kot delež praznih stanovanjskih nepremičnin. Zato si lahko rast cen nepremičnin obetamo, ko bo spraznjen rezervoar obstoječih praznih objektov.

Dolgoročna donosnost nepremičninskih naložb

Velika prednost nepremičnin je dejstvo, da ne vidimo dnevnega nihanja cen, saj gre za dolgoročno naložbo, katere tržna cena se pokaže ob morebitnem nakupu ali prodaji.

Dolgoročna donosnost nepremičninskih naložb je načeloma nižja kot pri delniških. Vlagatelji v nepremičnine prepogosto pozabljajo na vse stroške, davke in amortizacijo, ki nastanejo z vlaganjem v nepremičnine. Sorazmerno visoki so tudi transakcijski stroški ob nakupu in prodaji. Standardna provizija nepremičninskega agenta znaša 2 %, pri čemer ne smemo pozabiti še davka od prodaje nepremičnin v višini dodatnih 2 % in morebitnega DDV-ja ob nakupu novih nepremičnin.

Upoštevati je treba še stroške praznega stanovanja, saj je le malo verjetno, da bo nepremičnina, ki jo oddajamo, 100-odstotno zasedena. Neoddana nepremičnina povzroča lastniku stroške, ki znižujejo končno donosnost celotne naložbe.

Slovenski trg nepremičnin nedvomno ponuja nakupne priložnosti. Vendar je pri izračunu mikavnosti naložbe in pričakovane donosnosti treba upoštevati vse zgoraj navedene dejavnike. Z gotovostjo pa lahko trdimo, da nepremičnine sodijo v vsak dobro razpršen portfelj vlagatelja.


december, 2015

Matej Rigelnik

Sektor za privatno bančništvo

privatno bancnistvo banner

Privatno bančništvo

NLB Privatno bančništvo je ekskluzivna ponudba finančnih in s financami povezanih storitev, ki ustrezajo potrebam premožnih posameznikov in družin.

Ponujamo vam številne naložbene priložnosti ter kakovostno obveščanje in pomoč pri zasledovanju vaših investicijskih ciljev.

Naložbe

Ne zamudite dobrega nasveta

Pridružite se več kot 220.000, ki redno dobivajo najbolj sveže nasvete za dobre finančne odločitve.


Prijavi se