Zakaj Slovenci radi investiramo zgolj v fizične nepremičnine?

Vendar povprečni slovenski vlagatelj pozna naložbo v nepremičnino zgolj v fizični obliki, pa še to navadno v Sloveniji. Zakaj pa ne bi imeli v (so)lasti na primer bolnišnic v ZDA ali pa turističnih zmogljivosti v Španiji? Kako, se boste vprašali. Obstajajo namreč različni finančni instrumenti, ki omogočajo naložbe v nepremičnine vseh vrst po vsem svetu, gre za tako imenovane nepremičninske (odprte ali zaprte) sklade, angleško imenovane REIT (ang.: real estate investment trust).

Zelo poenostavljeno povedano so to skladi, ki vlagajo sredstva vlagateljev v različne nepremičnine. Izsledki Morningstarja se skladajo z napovedmi analitikov in konkretneje z analizami Credit Suisse in Bank of America, ki vlaganje v nepremičninske sklade postavljajo v vrh najbolj priporočenih naložbenih področij za leto 2017 in prihajajoča leta.

Naložbe v REIT-e so vsekakor zanimive predvsem iz dveh razlogov:

• nizka korelacija s klasičnimi naložbami,
• boljši profil tveganja/donosnost (višji kazalnik Sharpe).

REIT-e lahko razdelimo v tri glavne skupine:

• delniški: investirajo neposredno v nepremičnine in jih tudi upravljajo,
• hipotekami: investirajo v dolžniške  instrumente, ki so vezani na nepremičninske naložbe (v glavnem v GSE Mortgage Backed Securities),
• hibridi: mešanica zgoraj opisanih.

Investicija v nakup in nato oddajanje nepremičnine naj bi prinašala dolgoročen in dokaj stabilen donos. Problem je, da je vaša naložba (razmeroma) nelikvidna, saj nepremičnine navadno ne morete prodati čez noč. Poleg tega je znaten del investitorjevega finančnega premoženja s tem (vsaj tako je v večini primerov) investiran zgolj v eno nepremičnino, torej ne moremo govoriti o geografski razpršenosti.

Z investiranjem v REIT-e pa lahko svoja finančna sredstva razpršite v različne tipe nepremičnin (na primer turistične zmogljivosti, zdravstvene ustanove ...), na različna območja, investirana sredstva so lahko tudi bistveno nižja, kot navadno stane nakup ene same fizične nepremičnine, naložba v omenjene nepremičninske sklade je odlična zaščita pred (potencialno) inflacijo ...

Kaj s tem dosežemo? Kot smo že omenili, bistveno večjo razpršenost in nižje tveganje. Obenem pa zgodovina uči, da je korelacija gibanja cen oziroma vrednosti z drugimi naložbenimi razredi nizka, kar pomeni, da bi tako imenovane REIT-e moral v svoj naložbeni portfelj vključiti vsak investitor. REIT-i zgodovinsko gledano tako vlagateljem ponujajo:

• stabilen dohodek in dolgoročno rast v obliki izplačevanja nadpovprečnih dividend,
• likvidnost: REIT je vrednostni papir (delnica), s katerim se trguje na borzi in se zlahka pretvori v denar,
• strokovno poslovodstvo: nepremičnine, v katere vlagajo REIT-i, vodijo usposobljeni in izkušeni nepremičninski strokovnjaki,
• neodvisen nadzor.

Namesto zaključka poglejmo še podatke o donosnostih na najrazvitejšem kapitalskem trgu na svetu, ZDA, za zadnjih 20 let:

• naložba v ameriške nepremičnine je v povprečju na leto pridelala 11,13 odstotka,
• naložba v delnice največjih ameriških podjetij je v povprečju na leto pridelala 9,85 odstotka,
• naložba v obveznice ameriških podjetij je v povprečju pridelala 4,45 odstotka.

Če bi sklepali po analizah preteklih let in upoštevali napovedi za prihodnje obdobje, bi lahko rekli, da so nepremičninske naložbe bile in bodo eden ključnih naložbenih razredov tako institucionalnih kot zasebnih vlagateljev.

Primož Jagarinec, privatni bančnik v NLB