Življenje v vaši obstoječi nepremičnini je morda postalo pretesno ali pa si želite spremembe okolja. Pri sestavljanju finančnega scenarija, ki vas bo popeljal do cilja, med svoje premoženje prištevate tudi obstoječo nepremičnino, a kaj, če je na tej še hipotekarni kredit. Kako prodati tako nepremičnino? Prodati pa jo morate, če želite financirati nakup nove nepremičnine. To so pomembna vprašanja, ni pa treba, da si z njimi sami razbijate glavo – vključite v pogovor kreditnega strokovnjaka, ki vam bo pomagal poiskati najboljšo rešitev.

Čeprav pogosto rečemo, da je nakup nepremičnine investicija za prihodnost - zato je običajno daljšega roka tudi kredit, ki ga zanjo najamemo - se prav lahko zgodi, da prostorske potrebe družine zrastejo. Mimo tega, da ste lahko postali srečni starši dvojčkov, vas lahko tudi strastno premami vrtičkanje, lahko pa se zgodi tudi obratno, da otroci zapustijo dom, vam pa bi bilo bolj udobno v manjši nepremičnini.

Kaj je hipotekarni kredit?

Poglejmo najprej, kaj je hipotekarni kredit. Gre za kredit, zavarovan z zastavo nepremičnine. To pomeni, da zastavite bremen prosto nepremičnino: hišo, stanovanje, počitniško hišo ali stavbno zemljišče. Razlog, zakaj se danes večina ljudi pri nakupu nepremičnine odloča za to vrsto kredita, je v višini zneska, ki jo omogoča. Višina takega kredita je namreč lahko do 60 % vrednosti zastavljene nepremičnine, če zastavite novogradnjo pa celo do 70 % vrednosti. Odplačilna doba kredita je do 30 let.

Ob prednostih, ki jih imajo hipotekarni krediti, je tu tudi slabost: zaradi vpisa v zemljiško knjigo, je stanovanje lahko manj zanimivo za bodočega kupca.

Najprej do banke

Situacija je seveda daleč od nerešljive in naš kreditni strokovnjak vam bo z veseljem pomagal z nasvetom. Najbolje, da se pri njem oglasite s ključnimi podatki o situaciji: kakšna je vrednost nepremičnine, ki jo želite kupiti, koliko imate za ta namen prihrankov, koliko ste pri nakupu odvisni od prodaje obstoječe nepremičnine in kdaj bi radi izvedli nakup oziroma prodajo. Na podlagi teh informacij se boste s svetovalcem lahko pogovorili o različnih možnostih. V nadaljevanju predstavljamo nekatere od teh možnosti:

1. možnost: Poplačilo kredita iz prihrankov

Situacija: Pred osmimi leti je Katarina za nakup enosobnega stanovanja najela 40.000 € hipotekarnega kredita z ročnostjo 10 let. Danes s partnerjem, h kateremu bi se rada preselila, načrtuje družino. Svojega stanovanja ne potrebuje več, zato bi ga rada prodala, kredit pa bi morala odplačevati še 2 leti.

Rešitev: Katarina je kljub odplačevanju kredita s svojim zaslužkom ravnala smotrno in še vedno varčevala. Zdaj ima ravno dovolj prihrankov za poplačilo preostanka kredita. Na banki se hitro dogovori za predčasno poplačilo in začne s svojim partnerjem načrtovati nakup večjega stanovanja.

2. možnost: Poplačilo kredita z novim kreditom

Situacija: Mojca in Jure sta pred osmimi leti kupila stanovanje, vredno 80.000 €  in zato najela 50.000 € kredita z ročnostjo 10 let. Njuna družina se je medtem povečala in zaželela sta si hišo z vrtom, zato bi rada kupila 140.000 € vredno hišo. Stanovanje bosta morala prodati, a na njem je še dobrih 10.000 € dolga, prav tako se mora družina najprej preseliti v hišo, da bo stanovanje prazno za prodajo.

Rešitev: Mojca in Jure imata sicer 20.000 € prihrankov, a jih potrebujeta za plačilo are za novo nepremičnino. Že v fazi načrtovanja se odpravita do kreditnega svetovalca, ki mu predstavita svoj načrt selitve in prodaje stanovanja, ter predviden znesek kupnine za stanovanje. Pojasnita, kakšen znesek potrebujeta in da bosta večino kredita poplačala že v roku pol leta, ko bo stanovanje prodano.

Vzameta dva stanovanjska kredita. Prvega z ročnostjo 30 let, kar pomeni nižjo mesečno anuiteto, v višini zneska, ki ga mislita poplačati takoj, ko prodata stanovanje. Drugega pa z ročnostjo 10 let, manjšega, ki ga bosta potem res odplačevala sproti. Tako bo njuna zadolženost povsem vzdržna za družino, k jo čakajo dodatne investicije v nov dom.

3. možnost: Poplačilo kredita s kupnino prodanega stanovanja

Situacija: Peter in Manja sta svojo družino vzgajala v 3-sobnem stanovanju v centru mesta, vrednem 150.000 €, ki bi ga sedaj rada prodala. Zanj sta v mladosti najela hipotekarni kredit za 30 let. Zdaj, ko so otroci odrasli in se odselili, sta si zaželela miru podeželja. Izbrala sta si hiško na vasi, ki bi jo lahko kupila za 100.000 €.

Rešitev: Odločila sta se, da bosta stanovanje prodala in s kupnino financirala nakup hiške, a za stanovanje bi morala še par let odplačevati kredit. Kreditni strokovnjak jima je pojasnil finančni postopek nakupa in prodaje, saj se je od njunega zadnjega nakupa marsikaj spremenilo. Pojasnil jima je, da nakup in prodajo lahko v istem dnevu izvedeta tudi tako, da že v kupoprodajni pogodbi za stanovanje definirata, kolikšna je kupnina in kakšen del kupnine se nakaže neposredno na kreditni račun banke, pri kateri je za nepremičnino najet hipotekarni kredit. Njun kupec ima tako zagotovilo, da bo kredit poplačan, njegova nova nepremičnina pa je prosta dolgov. S preostankom kupnine sta isti dan kupila tudi hiško, ki sta jo prej zaarala s svojimi prihranki. Na podeželje se bosta tako preselila tudi v miru, ker ne bosta imela nobenega kredita več.

Ko ste z banko uredili vse potrebno

Vsi našteti scenariji bodo imeli enak zaključen korak. Ko je kredit poplačan, se hipoteka iz zemljiške knjige ne izbriše avtomatično. Banka vam ob poplačilu (rednem ali predčasnem) kredita izda bančno pobotnico, ki jo overi notar in jo na banki prevzamete osebno. S pobotnico se odpravite do notarja, ki na okrajnem sodišču vloži tudi predlog za izbris iz zemljiške knjige. Računajte, da postopek izbrisa nekaj časa traja. Če boste stanovanje prodajali preko nepremičninskega agenta, je smiselno, da mu pokažete zahtevek za izbris, saj bo tako lahko pomiril vašega kupca, če bi bilo to potrebno.

marec, 2017