Paketi in računi
PAKETI
Na kaj paziti pri nakupu starejše hiše?
V času, ko so cene novogradenj visoke in je dobrih zazidljivih zemljišč vse manj, se nakup starejše hiše zdi kot izjemno mamljiva priložnost. Predstavlja bližnjico do lastnega doma na že obstoječi, pogosto privlačni lokaciji. Vendar pa ta pot ni brez tveganj. Odločitev med sanjsko prenovo, ki reši stanovanjski problem, in finančno jamo brez dna je odvisna od temeljite priprave.
Preden se odločite za nakup starejše hiše, je ključnega pomena, da opravite temeljit pregled – tako pravno-formalni kot tehnični. Ta vodnik vas bo vodil skozi ključne točke, ki ločijo med pametno naložbo in drago napako.
Vir: CELOVITO d.o.o.
Ekološki doprinos
Poleg finančnih in estetskih vidikov ne smemo pozabiti na pomemben ekološki doprinos. Obnova starejše hiše je v duhu krožnega gospodarstva in trajnostnega razvoja. Z ohranjanjem obstoječih struktur in materialov bistveno zmanjšamo porabo novih virov, količino gradbenih odpadkov in ogljični odtis, ki ga za seboj pusti novogradnja. S tem, ko vdihnemo novo življenje v obstoječ objekt, ne rešujemo le svojega stanovanjskega vprašanja, temveč tudi aktivno prispevamo k bolj odgovornemu odnosu do okolja in prostora.
1. Pravno-formalni pregled: papirji morajo biti urejeni
Preden se sploh poglobite v tehnično stanje hiše, je nujno preveriti njeno pravno stanje. Neurejena dokumentacija je lahko nepremostljiva ovira ali pa vir velikih dodatnih stroškov.
Lastništvo in bremena
Osnovni korak je preverba vpisa v zemljiško knjigo. Prepričajte se, da je prodajalec dejansko lastnik nepremičnine in da ta ni obremenjena s hipotekami, služnostmi ali drugimi pravicami tretjih oseb, ki bi lahko omejevale vašo uporabo ali prihodnjo gradnjo. Informacijo pridobite z vpogledom v zemljiško knjigo ali pri odvetniku, notarju, nepremičninskem posredniku ipd.
Raziščite digitalna orodja
Praktični kalkulatorji, ki vam pomagajo oceniti stroške prenove in načrtovati naslednje korake.
Legalnost objekta: gradbeno in uporabno dovoljenje
Prvo vprašanje pri starejših objektih je, ali je bil objekt zgrajen legalno. V kolikor objekt nima veljavnega gradbenega ali uporabnega dovoljenja je le-ta nelegalen. Bodite pozorniPogosto starejši objekti sicer imajo pridobljeno gradbeno dovoljenje, vendar pa so bili med gradnjo nadvišani, prizidani ali drugače spremenjeni. Takšni objekti so lahko neskladni - zato je pri nakupu potrebno biti še posebej previdni. Preverite, ali takšna sprememba vpliva na njihovo legalnost in ali bo njihova legalizacija kasneje možna ali se dogovorite, da legalizacijo uredi prodajalec že pred dokončnim nakupom.
Za starejše objekte, ki so po trenutno veljavni zakonodaji (GZ-1) zgrajeni pred 31. decembrom 1967 in so na predpisan način evidentirane v zemljiškem katastru, velja domneva, da imajo pridobljeno gradbeno in uporabno dovoljenj. Za takšne objekte je mogoče pridobiti odločbo pridobiti po enostavnejšem postopku z dokazovanjem verjetnosti obstoja. Ali je objekt na predpisan način evidentiran v katastru nepremičnin preverite pri geodetskem podjetju ali na portalu Javni vpogled v podatke o nepremičninah - Status stavbe: Katastrski vpis po ZEN ali ZKN (registrski vpis ne zadostuje).
To je še posebej pomembno, če načrtujete obnovo objekta, za katerega bo potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje. Gradbeno dovoljenje za izvedbo rekonstrukcije, prizidave ali spremembe namembnosti na obstoječem objektu se lahko izda le za objekt, ki ni nedovoljen (tj. nelegalen, neskladen ali nevaren).
Skladnost s prostorskimi akti
Želje po prenovi, prizidavi ali celo popolni rekonstrukciji (nadomestni gradnji) so pogosto glavni razlog za nakup. Zato je nujno preveriti, kaj na določeni lokaciji dovoljujejo veljavni prostorski akti. Za začetek je najbolje pridobiti lokacijsko informacijo, ki jo izda občina. Ta dokument vsebuje ključne podatke:
Namensko rabo prostora: V tem dokumentu izveste ali se zemljišče nahaja na območju, namenjenem stanovanjski gradnji?
Prostorske izvedbene pogoje (PIP): Gre za pogoje, določene v Občinskem prostorskem načrtu (OPN) ali Občinskem podrobnem prostorskem načrtu (OPPN), ki narekujejo možnosti gradnje – od velikosti in oblike objekta do odmikov.
Podatke o pravnih režimih: Tu izveste, ali je območje varovano (torej gre npr. za kulturno dediščino, ohranjanje narave, vodovarstveno območje). To vpliva na to, katera mnenja in soglasja bo potrebno pridobiti - podobno kot je to zahtevano pri gradnji novega objekta.
Druge pomembne omejitve.
Energetska izkaznica
Prodajalec vam mora predložiti veljavno energetsko izkaznico, ki podaja informacije o energetski učinkovitosti stavbe. Pri starejših hišah je ta običajno v nižjih razredih in dokaj nezanesljive a vam vseeno lahko služi kot grobo izhodišče za načrtovanje energetske sanacije.
Vir slike: NAI Significa d.o.o.
2. Tehnični pregled nepremičnine: Kaj se skriva za zidovi?
Ko je pravno stanje preverjeno, je priporočljivo narediti tehnični pregled s strokovnjakom gradbene stroke - na primer arhitektom ali gradbenim inženirjem - statikom, predvsem kadar načrtujete večje posege.
Konstrukcija in temelji
Bodite pozorni na razpoke v zidovih, posedanje temeljev in vidne poškodbe nosilne konstrukcije. Te ugotovitve so ključne za presojo mehanske odpornosti in stabilnosti objekta.
Streha
Preglejte stanje kritine (opeke, pločevine, salonitnih plošč) ter ostrešja (lesenih delov), žlebov in odtokov. Zamakanje lahko povzroči ogromno škode na konstrukciji in v notranjosti.
Fasada in izolacija
Starejše hiše pogosto nimajo ustrezne toplotne izolacije, posledica česar so visoki stroški ogrevanja in tveganje za nastanek plesni zaradi toplotnih mostov. V tem primeru bo nujna energetska sanacija fasade.
Stavbno pohištvo - okna in vrata
Kakovost oken bistveno vpliva na energetsko učinkovitost. Preverite material (ali gre za les ali PVC), stanje tesnil, mehanizmov za odpiranje in vrsto zasteklitve ter kdaj so bila okna nazadnje obnovljena.
Električne inštalacije: So zastarele ali bile že delno ali v celoti obnovljene? Ali je napeljava primerna za sodobne obremenitve (kot so fotovoltaika, avto polnilnice, indukcijske kuhalne plošče ipd.)?
Vodovodne in kanalizacijska napeljava: Iz kakšnega materiala so cevi (svinčene, pocinkane ali plastične)? Ali je bila napeljava že kdaj obnovljena? Ali obstajajo znaki puščanja, slabega odtekanja ali vonjav? Preverite, ali je objekt priključen na javno kanalizacijo ali malo čistilno napravo ali se še vedno uporablja greznica?
Ogrevalni sistem: Kakšen je vir ogrevanja (kurilno olje, drva, plin, toplotna črpalka)? Kakšno je stanje in starost peči, radiatorjev in cevi ogrevalnega sistema?
Vlaga, plesen in škodljivci
Posebej pozorno preglejte kletne prostore, podstrešje, stike sten s tlemi in vogale prostorov. Vonj po zatohlosti je resen opozorilni znak. Preverite tudi morebitne znake lesnih črvov ali drugih škodljivcev v lesenih delih (tj. v ostrešju in medetažnih ploščah).
Azbest in druge nevarne snovi
Salonitne plošče (strešna kritina in fasadne obloge) so najpogostejši vir azbesta v starejših hišah. Odstranjevanje azbestnih materialov mora potekati v skladu s strogimi predpisi in lahko predstavlja dodaten strošek.
Vir: CELOVITO d.o.o.
Moj dom z NLB
Na enem mestu vas čakajo nasveti, orodja in rešitve za gradnjo, prenovo ali nakup doma.
3. Načrtovanje in ocena stroškov prenove
Po opravljenem pregledu je čas za realno oceno.
Obseg prenove
Ugotovite, kaj je nujno za vselitev in kaj lahko počaka. Ali gre zgolj za vzdrževanje oz. ohranjanje uporabnosti, manjšo rekonstrukcijo kot je zamenjava posameznih konstrukcijskih elementov ali celovito rekonstrukcijo kot je večji posegi v konstrukcijo? Vsak od teh posegov zahteva drugačen obseg del in dokumentacije.
Ocena stroškov
Za čim boljšo oceno stroškov je potrebno najprej izdelati idejno rešitev želenega obsega prenove. Kaj lahko ostane in kaj je potrebno obnoviti v celoti? Glede na idejno rešitev se nato oceni obseg del in jih ovrednoti glede na trenutne tržne cene. K ocenjenim stroškom prištejte 10-20 % rezerve za nepredvidena dela, ki se pri starih hišah skoraj vedno pojavijo.
Popolna rekonstrukcija ali novogradnja kot alternativa
Včasih je prenova tako obsežna in draga, da je smiselno razmisliti o “nadomestni gradnji”. To pomeni odstranitev obstoječega objekta do temeljev in gradnjo novega, ki po legi, velikosti in videzu ne odstopa bistveno od starega. Ali celo odstranitev objekta v celoti in gradnjo popolnoma novega objekta.
Subvencije in krediti
Za obnovo objektov so na voljo različne subvencije in krediti - npr. za izolacijo fasade, strehe, zamenjavo oken in ogrevalnega sistema.
4. Pomagajte si s strokovnjaki
Prenova stare hiše je kompleksen projekt. Najem izkušenih strokovnjakov zato ni strošek, temveč naložba. Pooblaščeni arhitekt, ki ima izkušnje z obnovami starejših stavb vam ne bo le pomagal ustvariti funkcionalno in estetsko dovršen dom, temveč bo ključen pri:
- Navigaciji skozi predpise: Poznal bo zahteve zakonov, pravilnikov in prostorskih aktov ter vam pomagal pridobiti vsa potrebna mnenja in dovoljenja.
Pripravi projektne dokumentacije: Izdelal bo vso potrebno projektno dokumentacijo od idejnega projekta do projekta za izvedbo. Ta so osnova za pridobivanje primerljivih in natančnih ponudb izvajalcev ter preprečitev nepredvidenega dela med gradnjo.
Optimizaciji stroškov: S premišljenimi rešitvami in dobrim poznavanjem materialov bo lahko bistveno optimiziral vaš proračun.
Nadzoru nad izvedbo: Opravljal bo t.i. projektantski nadzor, da bodo dela potekala v skladu z načrti. Lahko pa prevzame tudi vlogo nadzornika in skrbi, da dela potekajo v skladu z načrti, zakonodajo in standardi kakovosti oz. dogovorjeni kvaliteti.
Nakup starejše hiše je lahko odlična naložba, a je pot do tja polna potencialnih izzivov. Ključ do uspeha je v temeljiti pripravi in zavedanju, da je začetni pregled naložba, ne strošek.
Najem strokovnjaka, ki vam lahko pomaga že v začetni fazi in bo pregledal tako dokumentacijo kot stanje objekta, vam lahko prihrani ogromno denarja, časa in skrbi. Z realno oceno stanja in stroškov bo vaša sanjska stara hiša postala sanjski dom.
Članek pripravil: Jure Judež, univ.dipl.inž.arh., CELOVITO d.o.o.
Članek je pripravljen v sodelovanju s partnerjem banke. Vsebina je informativne narave in ne izraža uradnega ali zavezujočega stališča banke.
Sorodne vsebine
Potrebujete financiranje za svoj dom?
Začnite tukaj
Oddajte svoje podatke. Poklicali vas bomo in vam pripravili ponudbo, prilagojeno vašim željam.
Potrebujete pomoč? Pokličite nas na 01 477 2000 in odgovorili bomo na vaša vprašanja.
