Prenova obstoječe stavbe: prednosti in pasti obnove hiš

Celovita prenova je smiselna, ko imate namen v hiši živeti dalj časa in iščete dolgoročno rešitev. Prav tako je priporočljiva, če prenavljate starejšo hišo (staro nekaj desetletij), ki potrebuje obsežno posodobitev, ali ko je hišo potrebno prilagoditi vašim specifičnim potrebam, kot so sprememba tlorisa ali dograditve.

Odločitev za celovito prenovo je na mestu tudi takrat, ko si želimo celovito in trajno rešitev pri statični in energetski sanaciji, funkcionalni in oblikovni zasnovi ter obnovi inštalacij. Nenazadnje je celovita prenova potrebna, ko dela presegajo redno vzdrževanje, kot je pleskanje ali popravila, in vključujejo posege v konstrukcijo, inštalacije in podobno.

Delna prenova je smiselna, ko gre za ureditev začasnega bivališča ali ko hiše ni potrebno bistveno spreminjati, da bi ustrezala vašim potrebam. Odločitev zanjo je primerna tudi, če se prenova nanaša na manjši del stavbe ali na zaključen sklop del, kot je na primer prenova kopalnice, zamenjava stavbnega pohištva. Za delno prenovo se lastniki največkrat odločijo takrat, ko imajo omejen proračun in želijo dela izvesti postopoma.

Kljub želji, da bi hišo prenovili, se včasih izkaže, da jo je bolj smiselno porušiti in zgraditi novo. Razlogi za to so različni, velikokrat pa so povezani z nesorazmerno veliko investicijo v prenovo, zahtevnimi sanacijami in različnimi konstrukcisjkimi težavami obstoječe stavbe, nelegalnim stanjem objekta in nenazadnje tudi zaradi prevelikega objekta, ki ga ni mogoče dobro izkoristiti in je kot vreča brez dna za obratovalne stroške in stroške prenove.

Pri soočanju z dilemo, kaj narediti s staro hišo, svetujemo, da se obrnete na arhitekta z izkušnjami, ki vam bo znal pomagati pri odločitvi. Predlagamo, da vam najprej pripravi idejni načrt ter natančno in realno oceno investicije, na podlagi katere se boste lažje odločili za nadaljnje korake. Tej fazi projekta namenite dovolj časa, saj so nepremišljene in hitre odločitve lahko izjemno drage, rezultat pa ni nujno, da vas bo zadovoljil.

Pred pričetkom projekta prenove je nujno preveriti zakonske obveznosti in skladnost objekta z veljavnimi dovoljenji. Morebitna neskladja z gradbenim dovoljenjem, ki so sicer dopustna z veljavnimi zakoni in prostorskimi odloki, je sicer mogoče v fazi pridobivanja gradbenega dovoljenja tudi legalizirati, vendar je to potrebno preveriti za kar boste potrebovali pomoč strokovnjaka - pooblaščenega arhitekta, ki bo preveril dejansko stanje in skladnost z odloki.

V praksi se pri celoviti prenovi pogosto izkaže, da je potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje, saj načrtovane izboljšave pogosto v večji meri vplivajo na obstoječo konstrukcijo (npr. večje povečanje odprtin v konstrukciji, kot jih dovoljujeta mala rekonstrukcija in vzdrževanje objekta). Pridobitev gradbenega dovoljenja bistveno vpliva na časovno komponento projekta, saj so upravni postopki lahko dolgotrajni.

Znotraj male rekonstrukcije je možno izvesti določene izboljšave, za katere zadostuje izjava pooblaščenega strokovnjaka (pooblaščenega gradbenega inženirja in/ali arhitekta), gradbeno dovoljenje pa v tem primeru ni potrebno. V fazi načrtovanja je nujno preveriti, ali predvideni posegi ustrezajo zahtevam, podanim v veljavnih zakonskih in podzakonskih aktih.

Ob predpostavki, da ima objekt veljavno gradbeno dovoljenje in je z njim tudi skladen, gradbeno dovoljenje za vzdrževalna dela, ki jih določa posebna uredba, ni potrebno. V vzdrževanje objekta so zajeta:

• dela v objektu (pleskanje, popravilo ometov, podov, zamenjava stavbnega pohištva itd.),
• dela na ovoju objekta in zasteklitve (prenova fasade, strešne kritine, zasteklitev lož, balkonov, zunanjih stopnišč itd.),
• vzdrževanje vgrajenih inštalacij,
• namestitev novih inštalacij in tehnoloških naprav (za hlajenje, ogrevanje, izkoriščanje obnovljivih virov energije itd.),
• dela v zvezi z vzdrževanjem zunanje ureditve,
• manjša dela na konstrukcijskih elementih (vzdrževanje, manjši konstrukcijski preboji itd.).

Ker je obseg del odvisen od posameznega primera, je nujno, da načrtovanje prenove zaupate arhitektu, ki bo skupaj z ostalimi strokovnjaki – projektanti gradbenih konstrukcij, strojnih in elektroinštalacij in drugimi strokovnjaki – presodil, za kakšne posege gre, in bo pripravil celotno projektno dokumentacijo.

V želji po znižanju emisij toplogrednih plinov se veliko pozornosti usmerja v energetsko prenovo objektov. Varčevanje z energijo, ohranjanje toplote in raba obnovljivih virov je ena od bistvenih zahtev za objekte, kot jih določa Gradbeni zakon, zahteve pa so, tudi za rekonstrukcije in obnove opredeljene v Pravilniku o učinkoviti rabi energije (PURES).

Ker je gradnja in z njimi tudi prenova objektov kompleksna je pri energetskih prenovah nujno, da pri njihovem planiranju vključimo strokovnjake (arhitekte, energetske svetovalce) in izvajanju upoštevamo tudi vse ostale bistvene zahteve, kot so:

• mehanska odpornost in stabilnost,
• varnost pred požarom,
• higienska in zdravstvena zaščita ter zaščita okolja,
• varnost pri uporabi,
• zaščita pred hrupom,
• univerzalna graditev in uporaba objektov te
• trajnostna raba naravnih virov.

Energetska prenova je kompleksen projekt, ki obsega:

• izolacijo celotnega ovoja stavbe (fasade, strehe, tal in vkopanih delov proti neogrevanim prostorom ali terenu),
• zamenjavo zunanjega stavbnega pohištva (oken, vrat, garažnih vrat …),
• prenovo ogrevalnega sistema z vgradnjo ogrevalne naprave na obnovljive vire (npr. toplotne črpalke, biomase),
• vgradnjo prezračevanja z vračanjem toplote (npr. rekuperacije),
• vgradnjo naprav za izkoriščanje obnovljivih virov (npr. sončnih celic) itd.

Vsi navedeni ukrepi so med seboj povezani in jih je smiselno tudi skupaj načrtovati. Na primer: dobra izolacija ovoja pripomore k manjši porabi energije za ogrevanje stavbe, kar pomeni, da lahko vgradimo ogrevalno napravo z manjšo močjo oz. bodo potrebna manjša ogrevalna telesa (npr. radiatorji). 

Mnogi lastniki se energetskih prenov lotevajo po lastni presoji in brez sodelovanja s strokovnjaki, kar lahko na koncu pripelje do težav in celo slabšanja bivanjskega udobja v objektu (npr. nastanka plesni zaradi toplotnih mostov, kondenzacije vlage itd.). V starejših stavbah je namreč velikokrat prisotnih več konstrukcijskih problemov, ki jih je potrebno upoštevati pri energetski prenovi in jih primerno sanirati.

Pri obstoječih stavbah je včasih potrebno sprejeti tudi kompromis zaradi omejitev pri izvedbi sanacije ali zaradi visokih stroškov investicije. V obzir je torej potrebno vzeti več faktorjev, ki so med seboj povezani, za kar so potrebne izkušnje in znanje strokovnjakov.

Prenova, pa naj bo ta delna ali celovita, lahko skriva tudi pasti, ki jih nepoznavalci in laiki lahko hitro spregledajo. Zato je pomembno, da se vsake prenove lotimo v sodelovanju s strokovnjakom - najbolje z arhitektom, ki ima izkušnje s prenovami in celovit pregled nad posegi.

Pri posegih v starejših stavbah je vedno potrebno pregledati in popisati obstoječe stanje ter po potrebi sondirati gradbene elemente, da se preveri kakovost in tip vgrajenih materialov.

• S termokamero se lahko preverijo mesta toplotnih mostov,
• z merilnikom vlage pa prisotnost vlage v konstrukciji. 

Za posamezne konstrukcijske težave (npr. posedanje temeljnih tal, vlago v zidovih ipd.) se je priporočljivo posvetovati tudi s specialisti posamezne stroke, ki bodo skupaj z arhitektom predlagali najprimernejše ukrepe. Ko je narejen celovit pregled obstoječega stanja in so popisana kritična mesta, se pripravi predlog sanacije, ki je del projekta za prenovo.

Najpogostejša skrita tveganja pri starejših stavbah so:

• Vlaga: Vlaga v kletnih prostorih je pogosta težava, ki je rezultat slabe ali celo neizvedene hidroizolacije tal, temeljev in vkopanih delov zidov. Lahko povzroči plesen, neprijeten vonj in poškodbe konstrukcije.
• Statika in potresna odpornost: Starejše stavbe imajo za današnje normative večinoma poddimenzionirane konstrukcijske elemente in slabšo potresno odpornost. Temu je nujno nameniti pozornost, saj lahko s prenovo stavbo dodatno oslabimo in povečamo tveganje.
• Toplotni mostovi: Pogosti so na konzolnih elementih konstrukcij (npr. balkonih, nadstreških), kar povzroča toplotne izgube in morebitno kondenzacijo.
• Nevarni materiali: Prisotnost nevarnih snovi, kot je npr. azbest (v ceveh, kritini, starih vinilnih talnih oblogah, izolaciji …). Odstranitev nevarnih snovi je potrebno izvesti s primerno zaščito in v skladu z zakonodajo, ki narekuje pravilno odstranitev in odlaganje takšnih odpadkov.
• Dotrajane inštalacije: Električne inštalacije, vodovod in kanalizacija so lahko zastarele in neustrezne za sodobne potrebe, kar predstavlja tveganje za okvare in morebitne nesreče.

Investicija v prenovo, še posebej celovito, predstavlja velik finančni zalogaj. Na srečo je možno za določene ukrepe pridobiti tudi financiranje in subvencije, ki bistveno zmanjšajo finančno breme.

Eko sklad, Slovenski okoljski javni sklad, nudi subvencije v okviru razpisov. Zahteve za pridobitev subvencij se razlikujejo tako med različnimi razpisi kot tudi glede na posamezni ukrep, zato je potrebno pred odločitvijo o izvedbi ukrepa preveriti, kakšni so pogoji za kandidiranje. Vedno se posvetujte s strokovnjakom, ki vam lahko pomaga pri pripravi vloge in vas usmerja k ustreznim spodbudam.

Poleg subvencij Eko sklada lahko na banki pridobite tudi zelene kredite z ugodnejšimi obrestnimi merami za energetsko učinkovite prenove. Preden se odločite za financiranje, preučite vse razpoložljive možnosti in se posvetujte s finančnimi svetovalci.

Prenova obstoječe stavbe je kompleksna naloga, ki zahteva premišljen pristop, natančno načrtovanje in sodelovanje s strokovnjaki. Ne glede na to, ali se odločite za celovito ali delno prenovo, je ključnega pomena, da ste seznanjeni s potencialnimi prednostmi in pastmi, zakonskimi obveznostmi ter možnostmi finančnih spodbud.

Z ustrezno pripravo in izvedbo lahko svojemu domu vdihnete novo življenje, izboljšate kakovost bivanja in poskrbite za njegovo dolgoročno vrednost.

Pomembno je, da se pred investicijo posvetujte s strokovnjaki, ki vam bodo pomagali pri vsakem koraku in vam svetovali na kakšen način in kako najbolj optimalno obnoviti vaš objekt.

Članek pripravila: Ajda Kolenbrand Judež, u.d.i.a., CELOVITO d.o.o.

Članek je pripravljen v sodelovanju s partnerjem banke. Vsebina je informativne narave in ne izraža uradnega ali zavezujočega stališča banke.