Paketi in računi
PAKETI
Na kaj paziti pri iskanju in nakupu parcele za gradnjo
Izbira prave parcele je prvi in morda najpomembnejši korak na poti do hiše kot si jo želite. Od lokacije, pravnega statusa in pogojev na zemljišču je odvisno, kakšen objekt boste lahko zgradili, koliko vas bo celotna investicija stala in kako kakovostno bo vaše bivanje. Pred odločitvijo o nakupu je nujno temeljito preveriti, katere omejitve glede gradnje veljajo na izbranem zemljišču. Ta vodnik vas bo vodil skozi ključne točke, ki jih ne smete spregledati.
Vir: CELOVITO d.o.o.
1. Kje in kako iskati parcelo?
Parcele lahko iščete preko:
- nepremičninskih agencij,
- na spletnih portalih ali
- z neposrednim poizvedovanjem na območjih, ki vas zanimajo.
Včasih se najboljše priložnosti skrivajo "za ovinkom", zato se pogovorite z domačini. Če imate ogledano konkretno parcelo, pa nimate neposrednega stika s prodajalcem, lahko lastnika poiščete sami. Postopek je preprost in javen:
1. Poiščite parcelno številko
Če poznate le lokacijo parcele, uporabite javni spletni pregledovalnik Geodetske uprave RS (e-prostor). Z iskanjem po naslovu ali z navigacijo po mapi lahko najdete iskano zemljišče. Zapišite si podatka: katastrsko občino (k.o.) in številko parcele.
2. Preverite zemljiško knjigo
S pridobljenima podatkoma obiščite spletni portal e-Sodstvo za vpogled v zemljiško knjigo. Vpogled je brezplačen in vam bo razkril, kdo je/so uradni lastnik/i parcele.
Raziščite digitalna orodja
Praktični kalkulatorji, ki vam pomagajo oceniti stroške prenove in načrtovati naslednje korake.
2. Temeljito preverjanje: Ključne točke pred nakupom
Ko najdete potencialno parcelo, se pravo delo šele začne. Ne osredotočajte se le na ceno in velikost. Naslednji koraki so ključni za varno in preudarno odločitev.
Pravno stanje zemljišča
Brezhibno pravno stanje zemljišča je temelj za vse nadaljnje postopke.
1. Zemljiška knjiga
Preverite izpisek iz zemljiške knjige, ki je javen in dostopen preko spleta. Iz njega boste razbrali:
Lastništvo: Ali je prodajalec res lastnik parcele? Ali je lastnikov več?
Plombe in bremena: Ali so na parceli vpisane hipoteke, služnosti (npr. služnost poti, služnost komunalnih vodov), predkupne pravice ali druge omejitve? Vsako breme je treba natančno preučiti.
2. Meje parcele
Preverite, ali so meje parcele urejene. Ali so meje urejene lahko preverite pri geodetskem podjetju, osnovne informacije pa lahko pridobite sami Javnim vpogledom v podatke o nepremičninah, kjer lahko pod izbranimi sloji prikažete katere meje so urejene. Če niso, je priporočljivo, da se pred nakupom izvede postopek ureditve meje s pooblaščenim geodetom. Tako se izognete kasnejšim sporom s sosedi in zagotovite, da kupujete točno tisto, kar vidite v naravi.
Prostorski akti in pogoji gradnje
To, da je parcela opredeljena kot "zazidljiva" oz. je stavbno zemljišče, je šele začetek. Kaj, kako in pod kakšnimi pogoji lahko gradite, določajo občinski prostorski akti.
Občinski prostorski načrt (OPN)
Občinski prostorski načrt (OPN) je temeljni prostorski akt občine, ki podrobneje določa pogoje gradnje. Določa lahko faktor izrabe, faktor zazidanosti, dovoljeno število etaž, naklon strehe, odmike od sosedov in cest, zahteve po ozelenitvi in še mnogo več.
Povzetek glavnih določil, ki veljajo za konkretno zemljišče najlaže pridobite na pristojni občini tako, da zaprosite za izdajo Lokacijske informacije.
V lokacijski informaciji so zbrani ključni podatki:
Namenska raba prostora: kakšna vrsto gradnje je dovoljena (npr. eno- in dvostanovanjske stavbe).
Prostorski akti: Navedba veljavnih prostorskih aktov za to območje (OPN, OPPN) in morebitnih prostorskih aktih v pripravi.
Prostorski izvedbeni pogoji (PIP): Povzetek ključnih pogojev gradnje, kot so faktor zazidanosti, višina objekta, oblika strehe, odmiki itd.
Pravni režimi: Podatki o varovalnih pasovih, varovanih območjih (npr. kulturna dediščina, vodovarstveno območje).
Predkupna pravica: Podatek, ali na zemljišču obstaja predkupna pravica občine ali države.
Občinski podrobni prostorski načrt (OPPN)
Za določena območja (npr. nova naselja, večje ureditve) OPN predvideva obvezno sprejetje OPPN. Ta akt še podrobneje določi pogoje, vključno z natančnimi legami objektov, prometno ureditvijo in oblikovanjem.
POZOR: Nakup parcele na območju, kjer je predviden OPPN, ki pa še ni sprejet, je tvegan. Gradnja do sprejetja OPPN ni mogoča, postopek sprejemanja pa je lahko dolgotrajen.
POZOR: Nakup parcele na območju, kjer je predviden OPPN, ki pa še ni sprejet, je tvegan. Gradnja do sprejetja OPPN ni mogoča, postopek sprejemanja pa je lahko dolgotrajen.
Vir: Mestna občina Ljubljana
Fizične lastnosti in opremljenost
Stroški gradnje so močno odvisni od lastnosti in opremljenosti parcele.
Dostop do javne ceste
Parcela mora imeti urejen dostop do javne ceste. Če dostop poteka preko sosednjih zemljišč, je nujno, da je v zemljiški knjigi vpisana služnostna pravica. V kolikor služnostna pravica ni urejena, jo je potrebno urediti s služnostno pogodbo in vpisom služnosti v zemljiško knjigo. Preverite tudi, ali je obstoječi dostop dovolj širok in ustrezen za gradbeno mehanizacijo in kasnejšo rabo.
Komunalna opremljenost
Preverite, kje se nahajajo priključki za vodo, elektriko, kanalizacijo in telekomunikacije.
Za informacijo, pod kakšnimi pogoji je možna priključitev objekta na javno infrastrukturo, je potrebna pridobitev projektnih pogojev od posameznih upravljavcev (elektro, vodovod, komunala). Dokumentacijo izdela pooblaščeni arhitekt.
Komunalni prispevek: Njegova višina je lahko zelo različna in predstavlja pomemben del stroškov ter se med občinami zelo razlikuje. Odvisna je od velikosti parcele, velikosti in vrste objekta in stopnje opremljenosti zemljišča.
Lega, osončenost in naravne danosti
Dobra orientacija parcele (na jugu, jugozahodu) omogoča boljše izkoriščanje sončne energije, kar znižuje stroške ogrevanja in izboljšuje bivalno ugodje. Upoštevajte tudi smer vetra, naklon terena in obstoječo vegetacijo.
Moj dom z NLB
Na enem mestu vas čakajo nasveti, orodja in rešitve za gradnjo, prenovo ali nakup doma.
Omejitve in tveganja v prostoru
Naravne nevarnosti
Preverite, ali se parcela nahaja na poplavnem, plazovitem ali potresno ogroženem območju. Te podatke lahko najdete na spletnih portalih Agencije RS za okolje (ARSO) ali v lokacijski informaciji. Gradnja na takšnih območjih je lahko prepovedana ali pa zahteva drage zaščitne ukrepe.
Varovalni pasovi in druga varovana območja
Gradnja je lahko omejena ali prepovedana v varovalnih pasovih infrastrukture (kot so daljnovodi, plinovodi, ceste in železnice), na vodovarstvenih območjih ali na območjih kulturne ali arheološke dediščine. Slednje lahko pomeni obvezne arheološke raziskave pred gradnjo, kar predstavlja dodaten strošek in časovno oviro. Kateri varstveni režimi veljajo na določeni parceli ter osnovne podatke o poteku infrastrukturnih vodov si lahko ogledate v:
- prostorsko informacijskem sistemu občine, kot je npr. PISO in
- v Prostorsko informacijskem sistemu ministrstva - Območja varovanj in omejitev.
- Prav tako lahko podatke o gospodarski javni infrastrukturi na parceli pridobite na spletni strani Javni vpogled v podatke o nepremičninah, kjer v slojih izberete “Zbirni kataster GJI”. PozorPodatki so informativne narave. Za natančne podatke o poteku infrastrukturnih vodov se je vedno treba obrniti na posamezne upravljavce infrastrukturnih vodov in/ali geodeta.
Geomehanske in hidrološke lastnosti tal
Naročite geomehanske raziskave in izdelavo poročila pri specializiranem podjetju, ki se ukvarja z geološkimi oz. hidrološkimi raziskavami. To vam bo razkrilo nosilnost tal, prisotnost podtalnice in druge geološke značilnosti. Slabe razmere lahko namreč bistveno podražijo gradnjo. V primeru slabe nosilnosti je na primer potrebno dražje temeljenje objekta, v primeru plazljivosti terena pa so zahtevani ukrepi, ki preprečujejo nevarnost zdrsa ipd.
3. V proces nakupa vključite strokovnjake
Nakup parcele je kompleksen proces. Ne lotevajte se ga sami. Zato je pomembno, da vanj vključite strokovnjake, ki vam bodo znali svetovati in vas opozorili na morebitne pasti. Najbolje, da še pred nakupon vključite arhitekta. Ta lahko preveri, ali je na parceli mogoče zgraditi hišo po vaših željah in v skladu s prostorskimi akti. Opozoril vas bo na morebitne pasti in vas znal povezati z drugimi strokovnjaki.
Prav tako se je pred nakupom modro posvetovati z odvetnikom za pomoč pri preverjanju pravnega stanja in sestavi varne kupoprodajne pogodbe.
Nakup parcele je odločitev, ki jo sprejmete za vse življenje. Ne hitite. Temeljito preverite vse zgoraj naštete točke. S skrbnim načrtovanjem in preverjanjem boste postavili trden temelj ne le za svojo hišo, temveč tudi za mirno in kakovostno prihodnost v njej.
Članek pripravil: Jure Judež, univ.dipl.inž.arh., CELOVITO d.o.o
Članek je pripravljen v sodelovanju s partnerjem banke. Vsebina je informativne narave in ne izraža uradnega ali zavezujočega stališča banke.
Sorodne vsebine
Potrebujete financiranje za svoj dom?
Začnite tukaj
Oddajte svoje podatke. Poklicali vas bomo in vam pripravili ponudbo, prilagojeno vašim željam.
Potrebujete pomoč? Pokličite nas na 01 477 2000 in odgovorili bomo na vaša vprašanja.
