Paketi in računi
PAKETI
Energetska izkaznica: kaj pomeni za kupce in prodajalce?
Energetska izkaznica ni le birokratski papir, ampak vaš zvesti sopotnik pri nakupu ali prodaji nepremičnine. Preverite, kdaj jo potrebujete in kaj vse razkriva!
9. september 2026
Čas branja 10 minut
Vir: NAI Significa d.o.o.
Energetska izkaznica je nepogrešljiv dokument v postopku prodaje, oddaje ali gradnje nepremičnine. Ponuja ključne informacije o energetski učinkovitosti stavbe, kot so razred porabe energije, emisije CO₂ in priporočila za izboljšave.
Po Zakonu o učinkoviti rabi energije (ZURE) je njena pridobitev obvezna pri gradnji, prodaji in oddaji nepremičnine v nov najem. Izkaznico mora zagotoviti lastnik ter jo kupcu oziroma novemu najemniku predložiti pred sklenitvijo pogodbe. Pri najemu, krajšem od enega leta, in drugih zakonskih izjemah je ni treba predložiti.
Kazalo
- 1. Kaj je energetska izkaznica in kakšna je njena vloga pri nakupu nepremičnine?
- 2. Kdaj je energetska izkaznica obvezna in kdo jo mora zagotoviti – prodajalec ali kupec?
- 3. Kakšne vrste energetskih izkaznic obstajajo?
- 4. Kako dolgo velja energetska izkaznica?
- 5. Katere informacije iz energetske izkaznice so najbolj pomembne za kupca?
- 6. Ali obstajajo posebnosti pri starejših nepremičninah ali novogradnjah?
- 7. Pogosta vprašanja
- Potrebujete financiranje za svoj dom?
1. Kaj je energetska izkaznica in kakšna je njena vloga pri nakupu nepremičnine?
Energetska izkaznica je uradni dokument, ki prikazuje kazalnike energetske učinkovitosti stavbe ali njenega dela (npr. stanovanja). Kazalnike izračunajo neodvisni strokovnjaki z licenco, izkaznico pa izda pooblaščeni izdajatelj.
Energetska izkaznica vsebuje podatke, kot so:
Razred energetske učinkovitosti stavbe
Od razreda A1 – ki je najbolj učinkovit, do G – ki je najmanj učinkovit.
Specifična raba energije
Gre za energijske kazalnike za ogrevanje, hlajenje, pripravo tople vode, razsvetljavo, prezračevanje ipd., navadno izražene v kWh/m² na leto.
Poraba primarne energije in emisije CO2 stavbe
Primarna energija ni samo energija, ki se porabi v objektu, ampak tudi vsa energija, ki je bila potrebna, da je ta energija prišla do objekta. Torej gre za celoten vpliv stavbe na okolje.
Tehnični podatki o stavbi
Gre za podatke kot so sestava konstrukcije, kondicionirana površina, prostornina, tip oken, vrat ipd.
Priporočila za izboljšanje energetske učinkovitosti
Na primer izdelava debelejše plasti izolacije, zamenjava oken ipd.
Podatki o sami stavbi
Podatki kot so leto izgradnje, št. objekta, ogrevalni sistem ipd.
Vir: NAI Significa d.o.o.
Lastnikom, kupcem in najemnikom ti podatki skupaj s priporočenimi ukrepi olajšajo načrtovanje izboljšav in znižanje stroškov za energijo oz. olajšajo odločitev za nakup ali najem.
Z Zakonom o učinkoviti rabi energije (ZURE) je energetska izkaznica obvezen del dokumentacije pri prodaji ali oddaji nepremičnine v nov najem. Lastnik jo mora kupcu oziroma novemu najemniku predložiti najpozneje pred sklenitvijo pogodbe, pri oglaševanju pa je treba navesti predpisane energijske kazalnike. Če ob prodaji ali oddaji energetska izkaznica ni predložena, so za fizične in pravne osebe predpisane denarne kazni.
Energetska izkaznica torej omogoča kupcem oz. najemnikom primerjavo med nepremičninami, glede na stroške za energijo, hlajenje, ogrevanje in podobno. Prav tako lahko opozori na morebitne potrebne sanacije.
Na državni ravni z analizo izdelanih in izdanih energetskih izkaznic ustvarjamo pregled nad energetsko učinkovitostjo stavb v Sloveniji. Tako pomagamo oblikovati dolgoročne cilje in načrtovati dejavnosti za njihovo doseganje.
Vir: NAI Significa d.o.o.
2. Kdaj je energetska izkaznica obvezna in kdo jo mora zagotoviti – prodajalec ali kupec?
Lastnik stavbe ali njenega posameznega dela mora zagotoviti energetsko izkaznico, ko se stavba zgradi, prodaja ali oddaja v nov najem. Izkaznico mora predložiti kupcu oziroma novemu najemniku najpozneje pred sklenitvijo pogodbe, razen če gre za najem za obdobje, krajše od enega leta.
Obvezna je tudi pri novogradnji stavb ter pri prenovi oz. energetski sanaciji. Primeri: ko se spreminjajo energetski kazalniki, npr. menjajo okna, izdelujejo nove plasti toplotne izolacije, spreminja sistema ogrevanja ipd. V tem primeru stavba ne more imeti dveh ali več energetskih izkaznic, pač pa nova izkaznica razveljavi staro.
Osebe javnega sektorja morajo zagotoviti energetsko izkaznico za vse stavbe s celotno uporabno površino nad 250 m², ki so v njihovi lasti ali uporabi. Namesto energetske izkaznice posameznega dela stavbe se lahko predloži tudi energetska izkaznica za celotno stavbo.
Vir: NAI Significa d.o.o.
Kdaj energetska izkaznica ni obvezna?
najem, krajši od enega leta;
prodajo zaradi razlastitve, v izvršbi ali stečaju;
prodajo dotrajanih stavb, pri katerih izračun energijskih kazalnikov ni mogoč;
stavbe za obredne namene ali verske dejavnosti;
industrijske stavbe, skladišča in nestanovanjske kmetijske stavbe brez energije za notranje klimatske pogoje;
enostavne in nezahtevne objekte;
samostojne stavbe s površino, manjšo od 50 m².
Če prodajalec oz. najemodajalec ne priskrbi izkaznice, lahko dobi globo. Prav tako lahko kupec zahteva pogodbeno kazen ali odškodnino, če je pogodba sklenjena brez predložitve obvezne izkaznice.
Kako do energetske izkaznice?
Preverite register, ali veljavna izkaznica že obstaja.
Zberite dokumentacijo o stavbi, sistemih in prenovah.
Izberite licenciranega strokovnjaka ter se dogovorite za ogled.
Po izračunu se izkaznica vpiše v register in izroči naročniku.
Energetska izkaznica: cena in rok izdelave
3. Kakšne vrste energetskih izkaznic obstajajo?
Poznamo dve različni vrsti uradne energetske izkaznice:
Računsko (rEI) energetsko izkaznico
Merjeno (mEI) energetsko izkaznico
Računska energetska izkaznica
Računska energetska izkaznica je najpogostejša oblika in temelji na standardiziranem izračunu učinkovitosti stavbe. To pomeni, da se pri izračunu uporabljajo podatki o konstrukcijskem sklopu stavbe - kot so debelina nosilne konstrukcije, debelina toplotne izolacije, tip oken ipd.
Ne upošteva dejanske rabe uporabnikov, ampak izračuna teoretično oziroma tipično porabo. Uporablja se pri novogradnjah, obstoječih stanovanjskih stavbah in stanovanjih ter pri večini prodaj.
Merjena energetska izkaznica
Merjena energetska izkaznica temelji na dejanski porabi energije iz računov za pretekla tri leta. Uporabna je samo, če so na voljo zanesljivi podatki o porabi - npr. za obstoječe poslovne prostore.
V tem primeru poda realistično sliko, vendar pa je močno odvisna od navad uporabnikov. Uporabnik na primer lahko skoraj ne ogreva oziroma hladi objekta, kar bo znižalo porabo. Zaradi tega se uporablja predvsem za obstoječe nestanovanjske stavbe oziroma njihove nestanovanjske dele. Če podatki o dejanski rabi energije niso dovolj zanesljivi, se lahko izda računska izkaznica. Za stanovanjske stavbe in stanovanja se uporablja računska izkaznica.
4. Kako dolgo velja energetska izkaznica?
Standardna veljavnost energetske izkaznice je 10 let za obe vrsti izkaznice – tako računsko kot merjeno.
Vpisana je v register energetskih izkaznic, ki ga vodi Ministrstvo za okolje, podnebje in energijo (MOPE).
Če se stavba bistveno energetsko prenovi (na primer se doda dodatna plast toplotne izolacije, spremenijo okna ali sistem ogrevanja), je smiselno narediti novo energetsko izkaznico.
Vir: NAI Significa d.o.o.
Stavba ali posamezni del stavbe ne more imeti dveh ali več veljavnih energetskih izkaznic. Nova energetska izkaznica za posamezno stavbo ali posamezni del stavbe razveljavi prejšnjo.
V primeru spremembe bistvenih tehničnih podatkov, kot so npr. nadgradnja stavbe, izdelava prizidkov ipd., je smiselno pridobiti novo energetsko izkaznico, ker stara ne odraža več realnega stanja.
5. Katere informacije iz energetske izkaznice so najbolj pomembne za kupca?
Ključne informacije iz energetske izkaznice:
Energetski razred stavbe
Ta je označen z lestvico od A1 (najbolj učinkovito) do G (najmanj učinkovito) in pove, koliko energije stavba ali stanovanje teoretično porabi za ogrevanje. Pri tem ne upošteva sistema ogrevanja - torej predstavlja energetsko potrebo stavbe kot posledico njenega ovoja. To pomeni, da je odvisen od U-faktorja (faktorja toplotne prehodnosti), orientacije, sončnih dobitkov ipd. Slabši kot je razred stavbe, višja je potreba po energiji in posledično so višji stroški.
Specifična raba energije
To je dovedena energija za delovanje stavbe, torej energija, ki jo stavba potrebuje iz omrežja ali drugega vira (kot so npr. elektrika, zemeljski plin, kurilno olje ipd.), da pokrije potrebe uporabnikov ob upoštevanju učinkovitosti naprav. Vključuje energijo za ogrevanje in hlajenje prostorov, pripravo tople sanitarne vode, prezračevanje (mehansko) ipd. Omogoča primerjavo različnih nepremičnin ne glede na njihovo velikost.
Poraba primarne energije in emisije CO2 stavbe
To ni samo energija, ki se porabi v objektu, ampak tudi vsa energija, ki je bila potrebna, da je ta energija prišla do objekta. Torej gre za celoten vpliv stavbe na okolje. Vključuje: proizvodnjo (npr. elektrike iz elektrarne), pretvorbo (iz nafte v elektriko), prenos in distribucijo (po električnem omrežju) ter izgube. Različni energenti (elektrika, plin, les ipd.) imajo različne faktorje. Emisije CO₂ predstavljajo količino ogljikovega dioksida, ki nastane pri proizvodnji dovedene energije (ne gre nujno za gorenje v sami hiši, ampak že v elektrarni). Emisijski kazalnik prikazuje vpliv oskrbe z energijo na okolje, ne pa neposredno kakovosti gradnje ali udobja bivanja.
Tehnični podatki o stavbi
To so leto izgradnje, materiali nosilne konstrukcije, debelina izolacije, vrsta ogrevanja in prezračevanja, tipi oken ter sistem za pripravo sanitarne tople vode. Vplivajo na energetsko bilanco in udobje bivanja v prostorih.
Priporočeni ukrepi za izboljšanje energetske učinkovitosti
Izkaznice pogosto vsebujejo predloge za energetsko sanacijo, ki so lahko bolj ali manj zahtevni. Med bolj zahtevne spada izdelava dodatne plasti toplotne izolacije, med manj zahtevne pa npr. zamenjava oken z bolj izolativnimi, ki ustrezajo standardom. To je lahko koristno pri načrtovanju prenov in pri izračunu povračilne dobe naložb.
Datum izdaje in veljavnost
Sem spadajo starost energetske izkaznice, njena veljavnost ter ime in podpis odgovorne osebe oziroma izdajatelja in izdelovalca. To je pomembno pri sklepanju pogodb.
Kontrolni seznam za kupca
Je izkaznica veljavna in ustrezna?
Kakšni so stroški in priporočeni ukrepi?
Ali podatki ustrezajo dejanskemu stanju?
Je prenova vključena v finančni načrt?
6. Ali obstajajo posebnosti pri starejših nepremičninah ali novogradnjah?
Pri starejših nepremičninah in novogradnjah obstaja pri izdelavi energetske izkaznice nekaj pomembnih razlik, navedenih spodaj.
Pri novogradnjah je energetska izkaznica obvezna. Če se stavba po gradnji ne proda ali odda, jo lahko nadomesti izkaz o energijskih lastnostih stavbe. Pri prodaji ali oddaji pred uporabnim dovoljenjem se predloži izkaz, po dovoljenju pa energetska izkaznica.
Energetska izkaznica temelji na projektnih podatkih in izvedenem stanju. Naročnik mora strokovnjaku omogočiti tudi ogled stavbe, naprav in sistemov.
Za staro hišo veljajo pravila za starejše nepremičnine.
Pri starejših nepremičninah je energetska izkaznica obveznost le ob prodaji ali dolgoročnem najemu (več kot eno leto). Ker stare stavbe nimajo natančne dokumentacije, je ogled nujen za popis stanja, meritev in ocen za izdelavo izkaznice.
7. Pogosta vprašanja
Članek pripravil: Aljoša Nikolić, NAI Significa d.o.o.
info@naisignifica.com
01 434 33 10
NAI Significa d.o.o. je uveljavljeno slovensko podjetje na področju izdelave energetskih izkaznic. S pomočjo mednarodne podpore in strokovnega znanja zagotavlja kakovostne storitve ocenjevanja vrednosti nepremičnin, premičnin in podjetij. Naš obsežen nabor storitev zajema tudi ocenjevanje neopredmetenih sredstev, strojev in opreme, posredovanje pri prodaji nepremičnin in podjetij, razvoj nepremičninskih projektov, izdelavo energetskih izkaznic in izvedbo celostnih energetskih pregledov. Od leta 2018 smo del mednarodne skupine NAI Global, preko katere imamo dostop do globalnega trga. Če potrebujete energetsko izkaznico za novogradnjo, obstoječi objekt ali prodajo nepremičnine, nas pokličite ali nam pišite – z veseljem vam pomagamo.
Potrebujete financiranje za svoj dom?
Začnite tukaj
Oddajte svoje podatke. Poklicali vas bomo in vam pripravili ponudbo, prilagojeno vašim željam.
Potrebujete pomoč? Pokličite nas na 01 477 2000 in odgovorili bomo na vaša vprašanja.
