Paketi in računi
PAKETI
Imate parcelo in želite graditi, vendar ne veste, kako začeti?
Že imate parcelo, a ne veste, kako začeti? Preden začnete s snovanjem projekta, je potrebno preveriti, ali je zemljišče sploh primerno za gradnjo objekta, kakršnega ga želite? Ta vodnik vas bo vodil skozi ključne točke, ki jih ne smete spregledati.
Pravni in prostorski pregled zemljišča
Preden se poglobite v načrtovanje hiše, preverite pravno in prostorsko stanje zemljišča. Ta korak vam bo prihranil marsikatero kasnejšo težavo in nepredvidene stroške.
Meje parcele
Preverite, ali so meje parcele dokončno urejene v zemljiškem katastru. Neurejene meje so pogost vir sporov s sosedi, hkrati pa vam povečujejo zahtevane odmike in s tem zmanjšujejo prostor za gradnjo novega objekta. Če meje niso urejene, je priporočljivo, da pred začetkom projektiranja izvedete postopek ureditve meje s pooblaščenim geodetom. Tako boste imeli zagotovilo, da je površina in oblika parcele točna in nesporna.
Ali so meje urejene, lahko preverite pri geodetskem podjetju, osnovne informacije pa lahko pridobite sami z Javnim vpogledom v podatke o nepremičninah, kjer lahko pod izbranimi sloji prikažete, katere meje so urejene.
Raziščite digitalna orodja
Praktični kalkulatorji, ki vam pomagajo oceniti stroške prenove in načrtovati naslednje korake.
Kako preveriti pogoje gradnje v prostorskih aktih?
To, da je parcela opredeljena kot "zazidljiva" oz. je stavbno zemljišče, je šele začetek. Kaj, kako in pod kakšnimi pogoji lahko gradite, določajo občinski prostorski akti. Občinski prostorski načrt (OPN) je temeljni prostorski akt občine, ki podrobneje določa pogoje gradnje.
Določa lahko faktor izrabe, faktor zazidanosti, dovoljeno število etaž, naklon strehe, odmike od sosedov in cest, zahteve po ozelenitvi in še mnogo več. Povzetek glavnih določil, ki veljajo za konkretno zemljišče najlaže pridobite na pristojni občini tako, da zaprosite za izdajo lokacijske informacije.
Vir: CELOVITO d.o.o.
V lokacijski informaciji so zbrani ključni podatki
Namenska raba prostora
Kakšna vrsto gradnje je dovoljena (npr. eno- ali dvostanovanjske stavbe).
Prostorski akti
Navedba veljavnih prostorskih aktov za to območje (OPN, OPPN*) in morebitnih prostorskih aktih v pripravi.
Prostorski izvedbeni pogoji (PIP)
Povzetek ključnih pogojev gradnje, kot so faktor zazidanosti, višina objekta, oblika strehe, odmiki itd.
Pravni režimi
Podatki o varovalnih pasovih, varovanih območjih (npr. kulturna dediščina, vodovarstveno območje).
Predkupna pravica
Podatek, ali na zemljišču obstaja predkupna pravica občine ali države.
*Več o občinskem podrobnem prostorskem načrtu (OPPN)
Za določena območja (npr. nova naselja, večje ureditve) OPN predvideva obvezno sprejetje OPPN. Ta akt še podrobneje določi pogoje, vključno z natančnimi legami objektov, prometno ureditvijo in oblikovanjem.
Pozor
Nakup parcele na območju, kjer je predviden OPPN, ki pa še ni sprejet, je tvegan. Gradnja do sprejetja OPPN ni mogoča, postopek sprejemanja pa je lahko dolgotrajen.
Osnovne informacije o namenski rabi prostora, infrastrukturi, varovalnih režimih in še kaj si lahko tudi sami ogledate v prostorskem informacijskih sistemih občin. Povezavo boste ponavadi našli na spletni strani občine, lahko pa si pomagate tudi specializiranimi spletnimi stranmi, kot so:
- državni Prostorsko informacijski sistem,
- komercialni aplikaciji PISO in iObčina ter
- ljubljanski sistem Urbinfo.
Vir: CELOVITO d.o.o.
Omejitve in tveganja v prostoru
Naravne nevarnosti
Preverite, ali se parcela nahaja na poplavnem, plazovitem ali potresno ogroženem območju. Te podatke lahko najdete na spletnih portalih Agencije RS za okolje (ARSO) ali v lokacijski informaciji. Gradnja na ogroženih območjih je lahko prepovedana ali pa zahteva drage zaščitne ukrepe.
Geomehanske in hidrološke lastnosti tal
Naročite geomehanske raziskave in izdelavo poročila pri specializiranem podjetju, ki se ukvarja z geološkimi oz. hidrološkimi raziskavami. To vam bo razkrilo nosilnost tal, prisotnost podtalnice in druge geološke značilnosti. Slabe razmere lahko namreč bistveno podražijo gradnjo, saj je v primeru slabe nosilnosti potrebno dražje temeljenje objekta ali pa so zaradi plazljivosti terena npr. zahtevani druge ukrepe, ki preprečujejo nevarnost zdrsa ipd.
Varovalni pasovi in druga varovana območja
Gradnja je lahko omejena ali prepovedana v varovalnih pasovih infrastrukture (daljnovodi, plinovodi, ceste, železnice), na vodovarstvenih območjih ali na območjih kulturne ali arheološke dediščine. Slednje lahko pomeni obvezne arheološke raziskave pred gradnjo, kar predstavlja dodaten strošek in časovno oviro. Preverite, kateri varstveni režimi veljajo na določeni parceli ter osnovne podatke* o poteku infrastrukturnih vodov.
*Kje pridobiti podatke o varovanih področjih?
Podatke o gospodarski javni infrastrukturi na parceli lahko pridobite preko prostorsko informacijskega sistema občine kot je npr. PISO in v Prostorsko informacijskem sistemu ministrstva - Območja varovanj in omejitev. Dostopni so tudi na spletni strani Javni vpogled v podatke o nepremičninah, kjer v slojih izberete “Zbirni kataster GJI”. A pozor - podatki so informativne narave. Za natančne podatke o poteku infrastrukturnih vodov se je vedno treba obrniti na posamezne upravljavce infrastrukturnih vodov in/ali geodeta.
Preverite fizične lastnosti in opremljenost zemljišča
Stroški gradnje so močno odvisni od lastnosti in opremljenosti parcele.
Dostop do javne ceste
Parcela mora imeti urejen dostop do javne ceste. Če dostop poteka preko sosednjih zemljišč, je nujno, da je v zemljiški knjigi vpisana služnostna pravica. V kolikor služnostna pravica ni urejena, jo je potrebno urediti s služnostno pogodbo in vpisom služnosti v zemljiško knjigo. Preverite tudi, ali je obstoječi dostop dovolj širok in ustrezen za gradbeno mehanizacijo in kasnejšo rabo.
Lega, osončenost in naravne danosti
Dobra orientacija parcele (jug, jugozahod) omogoča boljše izkoriščanje sončne energije, kar znižuje stroške ogrevanja in izboljšuje bivalno ugodje. Upoštevajte tudi smer vetra, naklon terena in obstoječo vegetacijo.
Komunalna opremljenost
Preverite, kje se nahajajo priključki za vodo, elektriko, kanalizacijo in telekomunikacije. Za informacijo pod kakšnimi pogoji je možna priključitev objekta na javno infrastrukturo pridobite projektne pogoje od posameznih upravljavcev (elektro, vodovod, komunala). Dokumentacijo vam izdela pooblaščeni arhitekt. Za priključke boste plačali tudi komunalni prispevek. Njegova višina je lahko zelo različna in predstavlja pomemben del stroškov in se med občinami zelo razlikuje. Odvisna je od velikosti parcele, velikosti in vrste objekta in stopnje opremljenosti zemljišča.
Moj dom z NLB
Na enem mestu vas čakajo nasveti, orodja in rešitve za gradnjo, prenovo ali nakup doma.
V proces vključite strokovnjake
Gradnja ali obnova hiše je kompleksen proces. Ne lotevajte se ga sami. Ključnega pomena je, da v postopek čim prej vključite strokovnjake, ki vam bodo znali svetovati in vas opozorili na morebitne pasti.
Arhitekt oziroma projektant je vaš ključni partner v celotnem procesu. Na podlagi vaših želja in analize zgoraj omenjenih dejavnikov bo lahko preveril, ali je na izbrani parceli mogoče graditi ali obnoviti hišo po vaših pričakovanjih in v skladu s prostorskimi akti. Pripravil bo potrebno projektno dokumentacijo, od idejne zasnove do projekta za izvedbo, vodil postopke za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja ter vas povezal z drugimi potrebnimi strokovnjaki. To so na primer geodet, geomehanik in statik.
Ne hitite. Temeljito preverite vse zgoraj naštete točke. S skrbnim načrtovanjem in preverjanjem boste postavili trden temelj ne le za svojo hišo, temveč tudi za mirno in kakovostno prihodnost v njej.
Članek pripravil: Jure Judež, u.d.i.a., CELOVITO d.o.o.
Članek je pripravljen v sodelovanju s partnerjem banke. Vsebina je informativne narave in ne izraža uradnega ali zavezujočega stališča banke.
Sorodne vsebine
Potrebujete financiranje za svoj dom?
Začnite tukaj
Oddajte svoje podatke. Poklicali vas bomo in vam pripravili ponudbo, prilagojeno vašim željam.
Potrebujete pomoč? Pokličite nas na 01 477 2000 in odgovorili bomo na vaša vprašanja.
