Faze gradnje hiše – od temeljev do vselitve

Ko ste podpisali pogodbo z izvajalcem, se gradnja lahko začne. Gradbišče mora biti ograjeno in zavarovano ter označeno z gradbiščno tablo. To je ponavadi najbolje naročiti izvajalcu, ki bo prevzel prva dela.

V kolikor še niste, je sedaj skrajni čas, da zagotovite osnovne priključke - voda, elektrika, ki jih bo potreboval izvajalec pri svojem delu.

Prva gradbena faza predstavlja uradni začetek fizične gradnje in postavlja temelje za celoten objekt. V tej ključni začetni fazi se izvedejo vsa dela, ki so potrebna za pripravo terena in postavitev osnove, na kateri bo stala stavba. Ta faza je temeljnega pomena, saj napake, storjene tukaj, kasneje zelo težko in drago odpravimo.

Dela, ki so vključena v prvo gradbeno fazo, so: 

• Zakoličba objekta: geodet na podlagi projektne dokumentacije na terenu natančno označi položaj in dimenzije bodočega objekta. To je ključen korak, ki zagotavlja, da bo stavba postavljena na pravo mesto v skladu z gradbenim dovoljenjem.
• Pripravljalna dela na gradbišču: to vključuje čiščenje terena, odstranitev morebitne vegetacije, rušenje obstoječih objektov, če je to potrebno, in ureditev dostopa za gradbeno mehanizacijo.
• Izkop gradbene jame: sledi strojni izkop zemlje za klet (če je predvidena) in temelje. Globina in obseg izkopa sta odvisna od zasnove objekta in geomehanskih lastnosti tal.
• Izvedba temeljev in/ali temeljne plošče: To je osrednji del prve faze. Glede na projekt se izvedejo temelji, ki predstavljajo osnovo za celotno konstrukcijo. V tej fazi se položi tudi osnovna horizontalna hidroizolacija in morebitni ozemljitveni vodniki, ter horizontalne inštalacije.

Druga gradbena faza je specifična in se izvaja le pri objektih, ki so v celoti ali delno podkleteni. Če objekt nima kleti, se ta faza preskoči, njena dela pa se logično združijo s prvo ali tretjo fazo. Namen te faze je izdelava nosilne konstrukcije kletne etaže.

Dela vključujejo: 

• Izdelava kletnih sten: Zidanje ali betoniranje nosilnih in obodnih sten kletne etaže.
• Izdelava kletne plošče: Izdelava armiranobetonske plošče nad kletjo, ki služi kot strop kleti in hkrati tla pritličja.
• Zasipi kleti: da se zaščiti temelje in omogoči lažji dostop za nadaljnja dela.

Tretja gradbena faza je ena vizualno najbolj prepoznavnih. V tej fazi objekt zraste v višino in dobi svojo končno zunanjo obliko. Cilj je postaviti celotno nosilno konstrukcijo nad temelji in objekt pokriti s streho, s čimer se zaščiti pred vremenskimi vplivi. Objekt v tej fazi je pogosto opisan kot "pod streho". 

Ključna dela tretje gradbene faze so: 

• Konstrukcijska dela vseh etaž: zidanje nosilnih sten pritličja in nadstropij, vključno z notranjimi nosilnimi stenami.
• Izdelava medetažnih plošč: postavitev armiranobetonskih ali drugih vrst plošč med posameznimi etažami.
• Izdelava podstrešja ali mansarde: postavitev konstrukcijskih elementov zadnje etaže.
• Izvedba strešne konstrukcije: postavitev ostrešja, ki je lahko leseno, betonsko ali kovinsko. To je "skelet" strehe. 
• Krovska dela: pokrivanje strešne konstrukcije s kritino (opečna, betonska, pločevinasta itd.) in izvedba vseh potrebnih slojev izolacije in zaščite.
• Kleparska dela: montaža žlebov, odtočnih cevi, strešnih obrob in snegolovov.  

V slovenskem gradbenem prostoru se je zaradi praktičnih potreb trga izoblikoval izjemno pomemben, a neformalen koncept: "tretja podaljšana gradbena faza". Ta faza ni uradno definirana, vendar je v nepremičninskih oglasih in pogodbah postala standard, ki označuje ključno prelomnico v gradnji. Njen nastanek je neposredna posledica pomanjkanja formalne regulacije in odraža potrebe investitorjev po varnosti investicije in zmožnosti nadaljevanja del ne glede na vremenske pogoje. 

Objekt v tretji podaljšani fazi je "zaprt", kar pomeni, da so poleg del iz tretje faze izvedena še: 

• Vgradnja zunanjega stavbnega pohištva: montirana so vsa okna, panoramske stene in vhodna vrata.

S tem, ko je objekt zaprt, je notranjost zaščitena pred dežjem, snegom in vetrom, hkrati pa je zavarovan pred nepooblaščenim vstopom. To omogoča nemoteno izvajanje notranjih del (inštalacij, ometov, estrihov) tudi v zimskem času. Pogosto, a ne nujno, tretja podaljšana faza vključuje tudi : 

• Izdelavo fasade: Vključno z zunanjo toplotno izolacijo in zaključnim slojem.

Ta faza je ključna tudi z vidika financiranja, saj za banke pogosto predstavlja pomemben mejnik, po katerem se sprosti naslednja tranša posojila, saj je vrednost in varnost zastavljene nepremičnine bistveno višja.

Četrta gradbena faza preusmeri težišče del iz grobe gradnje v notranjost objekta. Gre za obsežno fazo, v kateri sodelujejo številni obrtniki in inštalaterji, ki vgradijo "ožilje in živčni sistem" hiše ter pripravijo vse površine za končno obdelavo. Pogosto se gradnja do te faze imenuje tudi “izdelava na delni ključ”. Dobra koordinacija med izvajalci je v tej fazi ključnega pomena.

Tipična dela četrte faze vključujejo: 

• Izvedba predelnih sten: Postavitev nenosilnih notranjih sten, ki definirajo prostore.
• Suhomontažna dela: Izdelava sten in spuščenih stropov iz mavčno-kartonskih plošč.
• Izolacijska dela: Polaganje toplotne in zvočne izolacije v tlake, stene in strope.
• Napeljava inštalacij (groba faza): Razvod cevi in kablov za elektriko, vodovod, kanalizacijo, ogrevanje, prezračevanje, plin in informacijske povezave (telefon, internet).
• Izdelava notranjih ometov: Strojni ali ročni ometi na vseh notranjih stenah.
• Izdelava cementnih estrihov (tlakov): Izdelava podlage za finalne talne obloge.
• Polaganje keramike in kamna: Običajno se izvede pred finalnimi talnimi oblogami in slikopleskarskimi deli.
• Fasadarska dela: Če niso bila izvedena v tretji podaljšani fazi.
• Izvedba priključkov, vodovoda in kanalizacije: običajno se v tej fazi izvedejo tudi priključki na komunalno infrastrukturo

Peta in zadnja gradbena faza zajema vsa finalna dela, ki objekt pripeljejo do stanja, pripravljenega za takojšnjo vselitev. Pogosto se ta faza imenuje tudi "izdelava na ključ". Gre za dela, ki dajo objektu končni estetski videz in funkcionalnost. 

Dela v peti fazi so: 

• Finalna montaža inštalacij: Montaža stikal, vtičnic, svetil, sanitarne opreme (WC školjke, umivalniki, pipe, tuši), radiatorjev ali drugih grelnih teles.
• Slikopleskarska dela: Kitanje in beljenje sten in stropov.
• Polaganje talnih oblog: Montaža parketa, laminata, vinila, tekstilnih oblog itd.
• Vgradnja notranjih vrat: Montaža notranjih vrat s podboji.
• Steklarska dela: Morebitna vgradnja notranjih steklenih sten, ograj ali drugih steklenih elementov.

Po zaključku pete gradbene faze je objekt končan in pripravljen za tehnični pregled ter pridobitev uporabnega dovoljenja, čemur sledi vselitev. Dela na zunanji ureditvi (tlakovanje, ozelenitev) se običajno izvajajo vzporedno ali po zaključku pete faze.

Pomembno je poudariti, da gradbeni zakon predvideva tudi kazni za morebitne prekrške investitorja. Zato morajo biti investitorji še posebej pozorni, da:

• ne gradijo brez pravnomočnega oziroma dokončnega gradbenega dovoljenja,
• ne gradijo v nasprotju z gradbenim dovoljenjem ali prostorskimi akti ter predpisi,
• imenujejo nadzornika,
• imajo sklenjene pogodbe izvajanja storitev v pisni obliki,
• določijo vodilnega izvajalca za vodenje gradbišča, če sklene pogodbo z več izvajalci,
• pravočasno zagotovijo zakoličenje objekta,
• pravočasno prijavijo gradnjo,
• poskrbijo, da je gradbišče ustrezno označeno in zavarovano,
• poskrbijo, da je na gradbišču vedno dostopna vsa potrebna dokumentacija (gradbeno dovoljenje, PZI, gradbeni dnevnik…),
• ne uporabljajo objekt brez uporabnega dovoljenja,
• v primeru, da ovoj stavbe (fasade) do uporabnega dovoljenja ni dokončan morajo to storiti najkasneje v 3 letih od izdaje uporabnega dovoljenja.

Gradnja hiše je maraton, ne šprint. S skrbnim načrtovanjem, izbiro prave ekipe in aktivnim sodelovanjem boste uspešno pritekli na cilj – v svoj novi dom. 

Članek pripravil: Jure Judež, u.d.i.a., CELOVITO d.o.o.

Članek je pripravljen v sodelovanju s partnerjem banke. Vsebina je informativne narave in ne izraža uradnega ali zavezujočega stališča banke.