Paketi in računi
PAKETI
Tržne cene in ocena vrednosti nepremičnine
Pri prodaji ali nakupu nepremičnine je eden najpomembnejših dejavnikov pravilna določitev cene. Če je ta previsoka, se lahko zgodi, da nepremičnina mesece ostane na trgu brez resnega interesa, prenizka cena pa po drugi strani pomeni izgubo za prodajalca. Poznavanje tržnih cen in realna ocena vrednosti sta zato ključna koraka pri vsaki nepremičninski transakciji.
Tržna cena pomeni dejansko ceno, po kateri so se v določenem obdobju in na določenem območju primerljive nepremičnine prodale. Ni pa to nujno cena, po kateri se nepremičnine oglašujejo. Oglaševane cene so pogosto višje, saj prodajalci računajo na pogajanja, kupci pa jih običajno znižajo.
Na vrednost nepremičnine vplivajo številni dejavniki. Med najpomembnejšimi pa so:
- starost in stanje objekta,
- energetska učinkovitost,
- kakovost ogrevalnega sistema ter
- urejenost stavbnega ovoja Kje preveriti?Urejenost stavbnega ovoja je razvidna iz energetske izkaznice, ki je ob prodaji obvezna..
- K vrednosti dodajo tudi dodatki, kot so balkon, terasa, vrt ali lastno parkirišče.
Vir: Nepremičninska agencija Fesst
Raziščite digitalna orodja
Praktični kalkulatorji, ki vam pomagajo oceniti stroške prenove in načrtovati naslednje korake.
Vrednost nepremičnine je mogoče oceniti na več načinov
Pravilna ocena vrednosti prihrani čas, denar in živce – prodajalci se izognejo dolgotrajnemu prodajanju, kupci pa preplačilu. Sodelovanje s strokovnjakom je zato pri tem koraku vedno najboljša odločitev.
Primerjalna analiza
Najpogosteje se uporablja primerjalna analiza, ki temelji na pregledovanju prodajnih cen podobnih nepremičnin v isti okolici.
Strokovna cenitev
Druga možnost je strokovna cenitev, ki jo pripravi sodni cenilec in se pogosto uporablja tudi pri bankah.
Nepremičninske agencije
Poleg tega imajo nepremičninske agencije, ki dnevno spremljajo trg, izkušnje in vpogled, na podlagi katerih lahko zelo realno ocenijo, za koliko se bo določena nepremičnina dejansko prodala.
2. Posebnosti pri iskanju in nakupu obstoječe nepremičnine
Prednosti in pasti
Nakup obstoječe hiše ali stanovanja ima svoje prednosti:
Ena največjih je takojšnja vselitev.
Lokacije so običajno že razvite in infrastruktura urejena.
Pogosto so umeščene v soseske z oblikovanim okoljem - vrtovi so zasajeni in okolica je že utečena.
A kljub tem prednostim lahko kupec hitro naleti na pasti, ki jih mora dobro preveriti, še preden podpiše pogodbo:
Preverjanje pravnega stanja nepremičnine
Prvi korak je preverjanje pravnega stanja nepremičnine: V zemljiški knjigi je treba natančno pregledati lastništvo ter ugotoviti, ali obstajajo hipoteke, zaznambe izvršb ali morebitne služnosti. Prav tako je treba preveriti, ali je nepremičnina legalizirana in ima vsa potrebna dovoljenja.
Tehnično stanje
Enako pomembno je tehnično stanje: Streha, fasada, okna, izolacija ter električne in vodovodne inštalacije so elementi, ki lahko prinesejo visoke stroške sanacije, če niso v dobrem stanju. Prav tako je treba biti pozoren na vlago in morebitne konstrukcijske težave. Če se stanovanje nahaja v večstanovanjski stavbi, je smiselno preveriti, koliko znaša rezervni sklad ter kakšni so načrti za investicijska in vzdrževalna dela.
Kje najti informacije o rezervnem skladu in načrtih del?
To je razvidno iz zapisnikov zborov lastnikov.
Potencialni dodatni stroški
Čeprav se obstoječa nepremičnina na prvi pogled zdi ugodnejša, se hitro pokažejo dodatni stroški. Najpogosteje gre za obnovo kopalnice ali kuhinje, menjavo stavbnega pohištva ali izvedbo energetske sanacije.
Nakup obstoječe nepremičnine torej ponuja prednosti, kot so takojšnja vselitev, preverjena lokacija in pogosto nižja cena kot pri novogradnji. Po drugi strani pa zahteva vlaganja ter ima za posledico višje stroške vzdrževanja in običajno manjšo energetsko učinkovitost.
Da bi se izognili neprijetnim presenečenjem, je priporočljivo, da kupec nepremičnino pregleda skupaj s strokovnjakom ali agentom.
Vir: Nepremičninska agencija Fesst
Moj dom z NLB
Na enem mestu vas čakajo nasveti, orodja in rešitve za gradnjo, prenovo ali nakup doma.
3. Posebnosti pri iskanju in nakupu novogradnje
Prednosti in pasti
Novogradnje so privlačne zaradi:
sodobnega dizajna in materialov,
energetske učinkovitosti,
garancije graditelja,
ker adaptacije niso potrebne in
ker so stroški obratovanja zaradi kakovostnih materialov in izolacije običajno nižji.
A tudi pri novogradnjah obstajajo pasti, ki jih je treba poznati. Poglejmo, kako se jim izogniti:
Preverjanje vseh dovoljenj in izvajalca
Kupec mora skrbno preveriti, ali ima investitor veljavno gradbeno dovoljenje, ali je zemljišče vpisano v zemljiško knjigo in brez bremen ter kakšen je ugled in pretekle reference izvajalca.
Preverjanje pogodbe
V pogodbi morajo biti jasno določeni roki dokončanja, garancije in pogoji reklamacij.
Prodaja v skladu z ZVKSES
Pomembno je tudi, da se prodaja vrši v skladu z Zakonom o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES), ki kupcem zagotavlja dodatno varnost.
Priporočila ob nakupu stanovanja
Če se kupec odloči za stanovanje v novem bloku ali soseski, je priporočljivo preveriti upravnika, predvidene stroške obratovanja, skupne prostore, kot so parkirišča, shrambe in dvigala, ter urejenost okolice in dostopnih poti.
Med prednostmi tako izstopajo moderni materiali, garancija izvajalca in nižji stroški obratovanja, slabosti pa so predvsem višja cena na kvadratni meter, pogosto dolga čakalna doba in tveganja, če investitor ni finančno stabilen.
Nakup novogradnje je torej odlična izbira za vse, ki si želijo svež začetek brez dodatnih vlaganj, a previdnost je nujna. S skrbnim preverjanjem investitorja, pogodbe, garancij in dovoljenj bo novi dom resnično varen in dolgoročno zanesljiv.
Članek pripravil: Thomas Krelj, direktor nepremičninske agencije Fesst.
Sorodne vsebine
Potrebujete financiranje za svoj dom?
Začnite tukaj
Oddajte svoje podatke. Poklicali vas bomo in vam pripravili ponudbo, prilagojeno vašim željam.
Potrebujete pomoč? Pokličite nas na 01 477 2000 in odgovorili bomo na vaša vprašanja.
